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2016년 새해가 시작된 지난 4일 면목역부근. 한겨울임에도 낡은 단독주택을 허물고 빌라를 새로 짓는 공사가 한창이었다. 골목마다 신축빌라 분양을 알리는 광고물들이 붙었고 이미 완공된 신축빌라도 곳곳에 눈에 띄었다. 노후 단독주택 밀집지역이 빌라촌으로 바뀌는 모습이다.
이같은 빌라 신축붐은 한때 광풍이 몰아쳤던 뉴타운 열기가 급격히 수그러들면서 나타난 현상이다.
서울시는 2000년 초부터 2007년까지 26개 지역을 뉴타운 지구로 지정했으나, 순조롭게 사업이 진행된 은평·길음뉴타운 등을 제외하고는 상당수 지역이 이미 뉴타운지구에서 해제됐거나 해제 수순을 밟고 있다.
2008년 국제금융위기 이후 부동산경기가 침체되면서 사업성이 낮아지자 뉴타운을 반대하는 주민들이 늘었고 낮은 원주민 재정착률, 전면철거 방식에 대한 거부감, 수억 원대의 분담금 등이 문제점으로 지적되면서 뉴타운 해제 요구가 빗발치고 있기 때문.
결국 서울시는 2012년 ‘뉴타운·재개발 수습방안’을 마련, 사업성이 낮고 주민 반대가 심한 정비구역의 해제에 나섰다.
지난해 4월엔 주민 동의 없이도 정비구역 지정목적을 상실했거나 주민의 과도한 부담으로 사업추진이 어려운 구역은 시가 직접 해제하도록 방침을 정했다. 지금까지 해제된 뉴타운은 지난 8월 기준 24개 지구 89개 구역에 달한다.
중랑구에서도 2011년 중화2재정비촉진구역으로 지정된 중화동지역을 비롯해 상당수 재건축 구역이 해제됐거나 해제 수순을 밝고 있다.
중랑구의 최대 개발 사업으로 주목을 끌었던 중화동 329-38일대 중화뉴타운 지역 14만855㎡에 지상 최고 34층 20개동 3000여가구 규모의 대단지가 들어설 예정이었다.
하지만 사업성이 낮다는 이유로 주민들이 반대, 지난해 11월 정비구역에서 해제됐다.
대신 중화동을 비롯한 서울시 뉴타운구역의 상당수는 빌라촌으로 빠르게 변모하고 있다.
사상유래 없는 낮은 금리와 전세난에 아파트보다 상대적으로 저렴한 빌라의 인기가 높아지자 뉴타운의 낡은 단독주택을 매입해 빌라로 개발하기 시작한 것이다.
이를 입증하 듯 중랑구청이 공개한 행정정보공개 건축허가 현황에 따르면 지난해 중랑구에서만 다세대 130여건, 다가구 100건, 도시형생활주택 160건 등 지난 한해에만 400여건에 달하는 다세대 다가구 건축 허가가 승인된 것으로 나타났다.
문제는 좁은 골목에 빌라만 다닥다닥 지어지다보니 부대·복리시설이 부족해 주거환경이 오히려 열악해진다는 점이다. 난개발에 대한 우려이다.
주택법에 따르면 30가구 미만 공동주택은 놀이터, 공원 등 부대·복리시설을 설치할 의무가 없다. 올해 중랑구에서 건축허가를 받은 다세대주택 중 30가구를 넘는 경우는 각각 1건에 불과했다.
중화동 N공인중개소 대표는 “주민들이 원해 뉴타운지구에서 해제됐지만 아파트 대신 빌라만 잔뜩 지어지니 막상 실망하는 주민도 많다”며 “그렇다고 빌라 짓는 것 말고는 마땅한 대안이 없다”고 말했다.
서울시는 뉴타운사업의 대안으로 도시재생사업을 추진하지만 시간이 오래 걸리고 주민들을 참여케 하는 유인동력이 부족하다는 지적도 있다.
이와관련 전문가들은 “기존의 철거형 재개발에 비해 도시재생사업은 사업 전후 달라지는 부분이 크게 없고 개발 이익을 기대하기도 어려워 주민 참여의 동력이 떨어진다”며 “뉴타운 해제구역이 빌라촌화 되는 것은 어찌 보면 자연스러운 현상”이라고 설명했다.
이어 “뉴타운처럼 필지구조를 바꿔 도시기반시설을 늘리는 방식이 아니고선 주거환경 개선에 한계가 있다”며 “철거형 재개발과 도시재생 모두 장단점이 있기 때문에 지역 여건에 맞는 적절한 방식으로 사업이 추진될 필요가 있다”고 말했다.
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